Ao contrário do desmembramento, modalidade remembramento é muito comum, é um procedimento administrativo que unifica dois ou mais terrenos vizinhos, para a formação de um novo terreno com o objetivo de torná-lo maior nos documentos.
Quando um terreno é remembrado, ele passa a ser considerado juridicamente um único imóvel, já que passa a ter uma área maior, formada pela soma das áreas dos terrenos remembrados, assim possuirá limites e confrontações diferentes.
Para solicitar o remembramento, é preciso ressaltar que os imóveis envolvidos devem pertencer a um mesmo proprietário ou irão gerar frações: proprietários em comuns. Sendo assim, devem ser apresentadas uma série de documentos à prefeitura, principalmente as certidões de propriedade dos imóveis, as certidões negativas de débitos de IPTU, memorial descritivo e plantas de situação dos terrenos, antes e após o remembramento.
Após a aprovação do projeto, o órgão público emitirá uma licença autorizando a prática. Tal documento deverá ser averbado em Cartório de Registro de Imóveis. As matrículas dos lotes que forem remembrados ficarão extintas e será criada uma nova matrícula para o terreno remembrado, alterando as respectivas áreas, limites e confrontações.
Como funciona na prática o processo na prefeitura e no cartório de registro de imóveis, assista ao vídeo:
Conceito de Loteamento, Desmembramento, Condomínio de lotes, Loteamento com controle de acesso.
O desmembramento de imóveis urbanos é um direito que a Prefeitura concede ao proprietário de dividir sua propriedade em duas ou mais partes, desde que siga as especificações exigidas nas leis municipais, estaduais e federais.
O ato de desmembrar seria “a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes”, sendo gleba uma porção de terra que nunca fora loteada ou desmembrada.
Qual seria a diferença entre um desmembramento e um loteamento?
O desmembramento faz uso do sistema viário existente, portanto faz-se necessário a testada principal dos lotes para esta via oficial existente. Se precisar abrir rua, configura loteamento e tem que atender todas as diretrizes de loteamento.
No que o desmembramento ser útil?
1- Mais de uma casa em um lote
Se as leis vigentes permitir a divisão de um lote em outros dois lotes, pode-se fazer a separação de matrículas, casa proprietário responde isoladamente pela sua respectiva propriedade, sem a necessidade de precisar do vizinho para resolver partes burocráticas do imóvel, como precisar da assinatura de todos os proprietários para regularização de edificação junto a prefeitura e cartório; dar garantias da propriedade em empréstimos bancários; resolver problemas de inventário, partilha de bens; etc.
2- Individualizar o IPTU (IPTU Individual)
Uma das bases para o cálculo do IPTU - Imposto Predial e Territorial Urbano é o valor do metro quadrado no logradouro, e cada proprietário da gleba paga pela fração correspondente à sua propriedade
3- Deixar parte do terreno para os filhos/herdeiros
Se você deseja doar uma fração do terreno para os herdeiros, poderá fazer isso em vida e de forma simples, dividindo o terreno na matrícula do imóvel, perante decreto municipal (na prefeitura e posteriormente no cartório).
Antes de tudo, o(s) proprietário(s) do imóvel devem conferir na Prefeitura qual o tamanho mínimo do lote na sua região. Na cidade pode haver zoneamentos onde cada setor do município haja lotes com tamanhos mínimos diferentes, principalmente nas zonas de chacreamentos ou de industrias.
Qualquer alteração no imóvel necessita da autorização de todos os proprietários.
Além disso, o desmembramento também deve obedecer às normas do local do imóvel, como por exemplo a testada frontal e área mínima de cada lote. Isso varia de acordo com a sua região (estado/município).
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